2021 年分区物业条例

2021 年 12 月 2 日0

导言

内阁土地与自然规划大臣已将 2021 年《分区地产条例》(以下简称 "条例")刊载于公报。条例》旨在落实 2020 年《分段物业法》("《法案》")。该法涉及写字楼、公寓、单元房和联排别墅等建筑物内单元的所有权。我们将《条例》的主要条款概述如下。

主要缔约方

条例》涉及两个关键要素:

  • 为尚未登记长期租约的发展项目登记分段图;以及
  • 转换已登记的分区物业长期租约。

在《条例》下发挥关键作用的缔约方是

  • 测量员--准备分段图纸,并在图纸上签注其注册执照号。
  • 开发商 - 认可分段计划。
  • 测量部 - 认证所编制的剖面图。
  • 县执行委员会成员(批准建筑物)--确认所编制的分区规划图符合经批准的建筑和建筑设计图纸。
  • 土地管理干事 - 对于租赁物业,确认租金已分摊到每个单元。
  • 律师--协助起草附则、管理和娱乐协议,以及遵守法案和条例。
  • 土地部--登记分区规划图,颁发各单元的分区所有权证以及公司注册证书,并记录业主登记册上的任何变更。

 

在转换中,我们有上述相同的各方。不过,在以下情况下,开发商的角色可由以下各方承担:

  • 管理公司--在复归权益已移交给管理公司或开发商未能移交的情况下,负责改建。
  • 单位业主--负责改装,而开发商或管理公司不负责改装。

条例》的主要特点

该法的一个重要方面是,单元的所有权下放给单元业主,并由他们独家持有。下文对此进行了说明:

分区与合并

业主可分别通过登记分户或合并的分段计划,将其单元分户或合并。

如果分割或合并可能会影响其他单元业主的附带权利,则需要征得他们的同意。如果物业已被抵押,则还需征得抵押人的同意。

租金和差饷的分摊

现在,单位业主有义务支付租金和差饷。

费率分配由地块所在地区的县政府决定。

在厘定应缴差饷或租金时,下文计算的单位系数是考虑因素之一。

单位因数

每个注册单位都应分配一个单位系数/单位权益。单位系数对于确定所有单位业主作为共同租户持有的共同财产所有权以及个人在投票中可投的票数至关重要。

单位因数可参照这 3 个因数中的任何一个或其组合来确定:

  • 单位建筑面积;或
  • 单位的销售/价值;或
  • 按单元的位置/位置划分,如顶层公寓或临河单元与其他单元的区别。

条例》建议采用最简单的单位建筑面积。为便于确定整数单位系数,假定地块内所有单位的单位系数总和为 10 000。

为了说明这一点,以总楼面面积(减去公用面积)为 1000平方米的大楼中一个楼面面积为 200平方米的单元为例。单位系数计算如下

200 平方米(单位建筑面积)X 10,000 (参考值)= 2,000

1000 平方米(总楼面面积) (减去公用面积)

在分割或合并时,被分割或合并的一个或多个单位的单位系数将分摊给新成立的单位。也就是说,如果上述单位被细分为 A 和 B,面积分别为 100 平方米50平方米,细分后的公用面积为 50平方米,则 A 的单位系数应按以下方式确定

100 平方米(A 单元楼面面积) X 2,000 = 1,333

100平方米+ 50 平方米(A 和 B 的总建筑面积)

在确定总面积时,不考虑公共区域的面积。

转换

改建申请的证明文件包括:分区规划图、分租约/长期租约以及地块的产权证或产权证副本。如果无法获得原始地契,申请人应申请补办地契。

转换后,登记处应向单位所有人颁发产权/租约证书。

转换时,管理公司应在公司注册之日起一年内将其所有资产和负债转至公司。

如果物业已被抵押,则转换申请可由开发商、管理公司或单元业主准备,但由承押人或其指定代表提交土地注册处处理。未提出转换申请,并不会使旨在确保单位业主对承押记人承担义务的单位押记失效。承押記人亦可行使其法定售賣權,而註冊處處長須在承押記人辦理轉讓登記後,以受让人的名義發出新的分段業權。

公司

公司注册申请将与分区规划注册申请一并提交。公司旨在管理公共财产,受该法案而非《2015 年公司法》条款的约束。

公司的下列变更须通知登记处:

  • 对公司章程的修订
  • 终止财产的分区地位
  • 公司转让共同财产。
  • 公司地址变更。
  • 因单位业主转让而变更董事会或公司成员。

完工文件--有哪些变化?

通常情况下,一旦登记了长期租约,在实践中就会签发以下完工文件:已登记的分 租契、附有分租条目的总产权证、管理公司的公司注册证书和组织章程,以及有关单 位业主在管理公司中权益的股份证书。所有这些文件都将被取消,以下文件将作为完工文件适用:(i) 产权证/租赁证,其中注明单位系数以及应付租金(如果是租赁);(ii) 已注册的分区规划图;(iii) 公司注册证书;(iv) 公司章程。此外,在适用的情况下,还需提供管理或娱乐协议。政府批准等常规文件仍然有效。

条例》豁免物业

在征求利益相关者意见的过程中,有人对该法是否适用于某些开发项目表示担忧。因此,《条例》豁免了以下物业的适用范围:

  • 协议明确规定,复归权益属于作为法定所有人而非受托人的开发商或出租人或管理公司;
  • 大型混合用途开发项目和分期开发项目,协议规定归还权应由开发商保留或由管理公司持有;或
  • 具有国家战略意义的项目、大宗交易和经济特区,其性质决定了放弃归还权益是不现实的。

这些豁免非常重要:

  • 该法还引入了
  • 在最小面积或多样性方面,更清楚地说明什么是《条例》中的混合用途开发;
  • 规定申请豁免的正式程序,这不仅是为了确保最终购买者得到必要的保证,也是为了确保维护该法案目标的完整性,特别是在统一和协调土地所有权制度方面。

 可能的考虑因素包括

  • 允许分期开发项目的部分地块退让,以便在准备就绪的地块上颁发分区所有权证。交还的部分将在总地契上注明,最终目标是一旦分期开发完成,整个地契都将交还;
  • 对于混合用途开发项目,允许注册混合用途分区计划,在单个用途层面和汇集不同用途代表的最高层面进行管理;以及
  • 根据该法案的规定,就物业签订的豁免管理协议允许在两年后无理由终止。确保开发商或出租人在必要的情况下维持管理,以保证综合开发项目的持续可行 性。

结论

条例》是实施《法案》的一个积极步骤,似乎得到了最终购买者的极大信任。

该法案要求自生效之日起 2 年内,即 2020 年 12 月 28 日,完成长期租赁的转换。由于距离《条例》的发布已过去近一年时间,并考虑到任何操作上的延迟,为慎重起见,可对《法案》进行修订,允许政务司司长在公告中规定必须完成转换的期限。

此外,以房产作为抵押的转换可能会有问题,例如,在只售出部分单位的情况下。开发商和根据部分解除抵押而获得长期租约的购房者之间需要合作。如果这些个人买家随后将其单位用作其他金融机构的抵押,则会造成另一个障碍。即使所有单位都已完全转让给个人买家,注意到证券是根据个人租约而不是总产权注 册的,也应确保数据的准确性,以确保过渡时期没有缺口。一个透明的分阶段方法,如地块转换法,即通过发布公告确定将被转换的地块,以及管理公司的任何记录,以便在申请时提交任何收费同意书,可能会有一些用处。

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